Stell dir einen Vertrag vor, in den du zum Start einmalig 15.000 € einzahlst und danach jeden Monat 278 €. Der Staat beteiligt sich daran über deine Steuer, und zwar ohne Obergrenze, sodass er umso mehr mitträgt, je mehr du verdienst: Im ersten Jahr bekommst du rund 103 € im Monat zurück, unterm Strich trägst du also rund 175 € im Monat, in späteren Jahren etwas mehr, weil die Erstattung mit der Zeit kleiner wird.
Nach 30 Jahren ist der Vertrag voll eingezahlt und in unserer Rechnung rund 234.000 € wert. Dann hast du die Wahl, ob du dir das Kapital auf einmal auszahlen lässt, nach Kosten rund 227.000 €, steuerfrei und ohne einen Cent der Förderung zurückzuzahlen, oder ob du jeden Monat rund 520 € netto bekommst, die Jahr für Jahr etwas steigen, während das Kapital unangetastet stehen bleibt. Es wächst sogar weiter und liegt mit 85 bei rund 316.000 €, und wenn du stirbst, erben es deine Kinder, ohne dass jemand eine Förderung zurückfordert. Aussteigen kannst du übrigens schon nach zehn Jahren, auch dann steuerfrei.
Das Altersvorsorgedepot, auf dessen Zulage gerade alle warten, macht aus genau denselben Einzahlungen etwas anderes: im Schnitt rund 1.480 € netto im Monat, also fast dreimal so viel, aber nur bis 85, danach ist nichts mehr übrig. Welche Förderung würdest du nehmen?
Du kennst das erste Produkt übrigens. Es ist eine vermietete Wohnung. Die 278 € im Monat sind die Lücke zwischen deiner Kreditrate und dem, was nach Kosten von der Miete übrig bleibt, und die Förderung ohne Obergrenze besteht aus Abschreibung, Zinsabzug und dem steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren.
Klingt nach dem besseren Angebot, und genau so klingt auch jeder Prospekt für Steuersparimmobilien. Deshalb haben wir es nicht beim Klang belassen, sondern beide Wege mit demselben Geld aus eigener Tasche über 30 Jahre gerechnet, das Altersvorsorgedepot mit Zulage und Steuererstattung auf der einen Seite, die voll finanzierte Wohnung mit allen Kosten und Risiken auf der anderen. Das Ergebnis passt keiner der beiden Seiten ganz.
Das ErgebnisWas bringt mehr: das Altersvorsorgedepot oder eine vermietete Immobilie?
Bei gleichem Einsatz bringt das Altersvorsorgedepot die höhere Rente bis 85 und die Wohnung die bessere lebenslange, denn wer aus beiden gleich viel entnimmt, hat mit 85 im Depot sogar etwas mehr übrig, wer dagegen eine Rente bis zum Lebensende absichern will, bekommt aus der Wohnung deutlich mehr als aus einer Leibrente.
Beide Sparer zahlen jedes Jahr exakt gleich viel aus eigener Tasche, und bis 65 liegt der Depot-Weg vorn, mit rund 280.000 € gegen 234.000 €, weil die feste Zulage bei Beträgen von rund 175 € im Monat kräftig ins Gewicht fällt. Danach zahlen beide ganz unterschiedlich aus: Die Wohnung liefert rund 517 € Nettomiete im Monat und bleibt stehen, der Auszahlplan des Depots verteilt das Kapital bis 85 und liefert im Schnitt fast dreimal so viel. Wer nur die Vermögen nebeneinanderlegt, vergleicht deshalb Äpfel mit Birnen. Vergleichbar wird es erst, wenn beide dasselbe tun, und dafür gibt es drei Wege.
Erstens: gleiche Rente. Beide zahlen dir ab 65 genau dasselbe aus, nämlich die Nettomiete der Wohnung, die mit der Miete jedes Jahr etwas steigt. Der Depot-Weg gibt dafür nur einen Teil seiner Auszahlung aus und legt den Rest wieder an. Mit 85 sind dann im Depot rund 393.000 € übrig, nach Steuer rund 342.000 €, und die Wohnung ist rund 316.000 € wert. Bei gleicher Rente bleibt im Depot also sogar etwas mehr übrig, und weil das Geld bis dahin fast vollständig aus dem geförderten Vertrag ausgezahlt ist, lässt es sich auch ohne Rückforderung vererben.
Zweitens: lebenslange Rente. Die Wohnung zahlt ihre Miete, solange du lebst. Das Depot kann das nur, wenn du den geförderten Teil in eine Leibrente umwandelst, und die ist teuer: Bei Rentenbeginn mit 67 liegt der Rentenfaktor derzeit im Schnitt bei knapp 27 € je 10.000 € Kapital, wir rechnen mit 65 mit 25 €. Aus 186.000 € werden damit rund 464 € brutto und 348 € netto im Monat, lebenslang, aber das Kapital ist weg. Selbst wenn der Depot-Weg die Leibrente aus seinem freien Depot auf die Höhe der Miete aufstockt, sind davon mit 85 nur noch rund 146.000 € übrig, gegen rund 316.000 € in der Wohnung.
Drittens: beide Kapitale bis 85 verbrauchen. Der Auszahlplan des Depots liefert dann im Schnitt rund 1.480 € im Monat, allerdings nicht gleichmäßig, denn nach der gesetzlichen Formel beginnt er bei rund 1.010 € und steigt bis zum Schluss auf fast 2.900 €. Verkauft man die Wohnung mit 65 steuerfrei und verrentet den Erlös genauso, kommen 1.415 € im Monat heraus, also fast genauso viel.
Bei gleicher Rente bleibt im Depot etwas mehr übrig. Bei lebenslanger Rente gewinnt die Wohnung klar. Welche Förderung die bessere ist, hängt daran, ob du dich eher gegen einen schwachen Aktienmarkt oder gegen ein langes Leben absichern willst.
Die FörderungWie fördert der Staat eine vermietete Immobilie?
Der Staat fördert eine vermietete Immobilie über die Steuer, weil Abschreibung, Zinsen und laufende Kosten die Steuer auf deine übrigen Einkünfte mindern, und weil der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei ist, ohne dass die abgesetzte Abschreibung zurückgeholt wird.
Den Kern bildet die Abschreibung, in der Fachsprache Absetzung für Abnutzung. Den Gebäudeanteil des Kaufpreises darfst du über die Nutzungsdauer verteilt als Kosten absetzen, bei Bestandsbauten ab Baujahr 1925 mit 2 % im Jahr, bei älteren mit 2,5 % und bei Gebäuden, die ab 2023 fertiggestellt wurden, mit 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 gibt es zusätzlich eine degressive Abschreibung von 5 % im Jahr. Dazu kommen die Zinsen des Kredits und die laufenden Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Übersteigen diese Posten die Miete, entsteht ein Verlust, der dein übriges Einkommen mindert, und das Finanzamt erstattet dir einen Teil deiner Lohn- oder Einkommensteuer.
Anders als die Zulage des Altersvorsorgedepots kennt diese Förderung keine Obergrenze. Sie wächst mit dem Objekt und mit deinem Steuersatz, wer doppelt so teuer kauft, setzt doppelt so viel ab. Das ist der Teil, den jeder Prospekt nach vorne stellt. Der wichtigere Teil kommt am Ende: Hältst du die Wohnung länger als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG), und zwar einschließlich der Abschreibung, die du über die Jahre abgesetzt hast. Sie wird nicht zurückgeholt, sie war schlicht Förderung.
Die Details zur Abschreibung und zum Zusammenspiel mit Zins und Kosten stehen in AfA und Steuern bei Vermietung.
Die Erstattung ist kleiner, als der Prospekt verspricht
Die Steuererstattung des ersten Jahres ist das beste Jahr, das die Wohnung steuerlich je haben wird. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld und damit der Zinsanteil, während die Miete steigt, und irgendwann übersteigen die Einnahmen die absetzbaren Kosten. In unserer Rechnung passiert das im 16. Jahr. Ab dann zahlst du auf den Mietüberschuss Steuern, und zwar mit demselben persönlichen Satz, mit dem du vorher erstattet bekommen hast.
Über die 30 Jahre gerechnet stehen 10.059 € Erstattung gegen 14.169 € Steuer auf den Mietüberschuss. Die laufende Steuerförderung ist also nicht nur kleiner als erwartet, sie dreht in der Summe sogar ins Minus. Wer eine Wohnung wegen der Steuererstattung kauft, kauft den falschen Teil der Förderung.
Die eigentliche Förderung steckt im Verkauf
Über 30 Jahre setzt du in unserem Beispiel 74.250 € Abschreibung ab. Steuerlich steht die Wohnung danach nur noch mit 90.750 € in den Büchern, obwohl sie bei 1,5 % Wertzuwachs im Jahr rund 234.500 € wert ist. Verkaufst du sie, wären rund 143.700 € Gewinn zu versteuern, und zwar innerhalb der ersten zehn Jahre tatsächlich mit deinem persönlichen Steuersatz. Danach ist derselbe Gewinn vollständig steuerfrei. Das ist die Förderung, die niemand so nennt: steuerfreier Wertzuwachs plus eine Abschreibung, die nie zurückgeholt wird.
Die Regeln, an denen das hängt
- Zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf. Maßgeblich ist jeweils der notarielle Vertrag. Wer früher verkauft, versteuert den Gewinn, und die abgesetzte Abschreibung erhöht ihn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 3 EStG).
- Nicht mehr als drei Objekte in fünf Jahren. Wer mehr als drei Objekte kauft und jeweils innerhalb von etwa fünf Jahren wieder verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler, und dann ist der Gewinn unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Wer eine Wohnung länger als zehn Jahre hält, fällt in aller Regel nicht darunter.
- Vererben ohne Rückforderung. Im Erbfall fordert niemand eine Förderung zurück. Es gilt nur die Erbschaftsteuer mit ihren Freibeträgen, für Kinder 400.000 € je Elternteil. Beim Altersvorsorgedepot werden dagegen bei allen Erben außer dem Ehegatten Zulagen und Steuervorteile zurückgefordert.
Die ZulageWie viel Förderung bringt das Altersvorsorgedepot dagegen?
Das Altersvorsorgedepot bringt höchstens 540 € Zulage auf 1.800 € Eigenbeitrag im Jahr und bei hohem Steuersatz zusätzlich eine Erstattung aus der Günstigerprüfung, bei 42 % zusammen 983 € im Jahr und über 30 Jahre in unserem Beispiel 29.484 €.
Die Zulage ist gestaffelt, mit 50 Cent je Euro auf die ersten 360 € und 25 Cent je Euro bis 1.800 €. Wer gut verdient, bekommt über den Sonderausgabenabzug mehr, weil Eigenbeitrag und Zulage zusammen abgezogen werden, bei 42 % sind das 443 € zusätzlich zur Zulage. Wie das im Einzelnen funktioniert, erklärt der Abschnitt Ist das Altersvorsorgedepot steuerlich absetzbar? im Altersvorsorgedepot-Rechner.
In der Summe ist die laufende Förderung des Depots in unserem Beispiel sogar höher als die der Wohnung, 29.484 € gegen netto nichts. Der Preis dafür ist ein anderer: Die Förderung endet bei 1.800 € im Jahr, das Geld ist bis 65 gebunden, und die Auszahlung wird später voll mit dem persönlichen Steuersatz versteuert, auch der Teil, der aus Zulagen und Rendite entstanden ist. Bei der Wohnung ist es umgekehrt, die laufende Förderung ist klein, dafür ist der Wertzuwachs am Ende steuerfrei.
Das Depot fördert beim Einzahlen und besteuert beim Auszahlen. Die Wohnung fördert kaum beim Halten und gar nicht beim Verkaufen, weil dort keine Steuer mehr anfällt.
Die RechnungWie sieht der Vergleich bei gleicher monatlicher Belastung aus?
Wer die Wohnung voll finanziert, zahlt nach Miete und Steuererstattung im ersten Jahr rund 175 € im Monat aus eigener Tasche, und genau diesen Betrag steckt der Vergleichssparer jedes Jahr ins Altersvorsorgedepot, bis die Wohnung nach 30 Jahren abbezahlt ist.
Die Annahmen liegen offen, damit du sie prüfen und durch deine eigenen ersetzen kannst:
- Die Wohnung: 150.000 € Kaufpreis für eine Zweizimmerwohnung mit rund 60 m², 500 € Kaltmiete im Monat, also ein Kaufpreisfaktor von 25. Kaufnebenkosten von 15.000 € aus eigener Tasche, der Kaufpreis voll finanziert zu 3,6 % und nach 30 Jahren getilgt, was einer Anfangstilgung von rund 1,9 % entspricht. Miete und Wert steigen um 1,5 % im Jahr, die Kosten um 2 %, dazu 2 % Mietausfall und 960 € nicht umlagefähige Kosten im ersten Jahr, 360 € für die Verwaltung und 600 € für die Instandhaltung. Die 1,5 % Wertzuwachs liegen bewusst unter dem Inflationsziel von 2 %, weil ein Gebäude altert und die Preise nach dem Rückgang 2022 und 2023 nicht mehr selbstverständlich steigen. Wer mit 5 % im Jahr rechnet, rechnet sich jede Wohnung schön.
- Das Depot: Der Sparer zahlt jedes Jahr genau die Netto-Belastung der Wohnung ein und bekommt Zulage und Erstattung aus der Günstigerprüfung. Die 15.000 € Nebenkosten und die Erstattungen legt er im freien Depot an. Beide Depots bringen 5 % im Jahr nach Kosten, wie in unseren anderen Vergleichen zum Altersvorsorgedepot.
- Steuern: 42 % Grenzsteuersatz bis 65, danach 25 % auf Depot-Auszahlung und Mietüberschuss. Krankenversicherung der Rentner, in der weder die geförderte Auszahlung noch die Miete beitragspflichtig ist.
Auffällig ist, dass die Belastung über die Jahre steigt, obwohl die Miete steigt. Der Grund ist dieselbe Mechanik wie oben: Die Steuererstattung auf die Zinsen schrumpft schneller, als die Miete wächst. In Immobilie oder ETF-Sparplan? sinkt die Belastung dagegen, weil dort die Tilgung als Sparen herausgerechnet ist. Beides stimmt, hier gehört die Tilgung aber zur Belastung, weil der Vergleichssparer denselben Betrag ins Depot legt.
Das PrinzipAnsparen oder abbezahlen: Was ist der Unterschied?
Wer anspart, fängt bei null an und bekommt Rendite nur auf das, was er schon eingezahlt hat, während der Käufer einer vermieteten Wohnung das ganze Vermögen vom ersten Tag an besitzt und Miete und Wertzuwachs auf den vollen Kaufpreis bekommt, dafür aber Zinsen auf den vollen Kredit zahlt.
Bei gleicher Belastung stecken beide im ersten Jahr genau 2.097 € aus eigener Tasche in ihren Weg. Was daraus wird, sieht sehr unterschiedlich aus:
Der Sparer liegt nach dem ersten Jahr weit vorn, weil er die 15.000 € Nebenkosten angelegt hat, die beim Käufer mit der Unterschrift beim Notar weg sind. Der Käufer baut aber jedes Jahr mehr Vermögen auf, als er selbst hineinsteckt, und das hat einen einfachen Grund: Von der Rate über 8.258 € zahlt sein Mieter 4.920 € und das Finanzamt 1.241 €, er selbst nur den Rest. Deshalb verkürzt die Wohnung den Rückstand Jahr für Jahr, obwohl sie nur um 1,5 % im Jahr im Wert steigt und das Depot um 5 %, auch wenn sie ihn bis 65 nicht ganz aufholt.
Dieser Hebel funktioniert allerdings nur, solange Miete und Wertzuwachs zusammen mehr bringen, als der Kredit kostet. Im ersten Jahr stehen 4.920 € Mietüberschuss und 2.250 € Wertzuwachs gegen 5.400 € Zinsen, der Abstand ist also schmal. Steigt der Wert der Wohnung gar nicht, deckt die Miete nicht einmal die Zinsen, und verrentet man den Verkaufserlös mit 65, kommen nur noch 905 € im Monat heraus, rund 550 € weniger als beim Depot-Weg. Bei der Wohnung arbeitet das Vermögen zwar vom ersten Tag an, aber eben auf Kredit, und ohne Wertzuwachs arbeitet es vor allem für die Bank.
Den Gedanken, dass Vermögen am Anfang mehr wert ist als Vermögen am Ende, kennt die politische Debatte übrigens gut. Das DIW Berlin hat ein Grunderbe von 20.000 € für alle 18-Jährigen vorgeschlagen, gebunden an Ausbildung, Wohneigentum oder Gründung und finanziert über Steuern auf große Vermögen, damit auch die vermögensarme Hälfte mit Kapital ins Erwachsenenleben startet, statt es erst mühsam anzusparen. Die finanzierte Wohnung ist die private Version dieser Idee, nur dass das Startvermögen nicht vom Staat kommt, sondern von der Bank, und dass du es zurückzahlst, zum größten Teil mit dem Geld deines Mieters.
Ansparen heißt, erst zahlen und dann besitzen. Abbezahlen heißt, erst besitzen und dann zahlen, und dieser Vorsprung kostet Zinsen.
Die RenteIst die Miete im Alter die bessere Rente?
Als lebenslange Rente ist die Miete besser, weil sie ohne Versicherer auskommt, mit den Mieten steigt und das Kapital stehen lässt, als möglichst hohes Einkommen bis 85 ist sie dagegen die schlechtere Wahl.
Was die Wohnung im Alter besser kann, liegt weniger in der Höhe der Zahlung als in ihrer Art:
- Sie zahlt lebenslang, ohne dass du Kapital hergibst. Eine Leibrente kauft dir Sicherheit gegen ein langes Leben, indem sie dein Kapital einbehält. Die Wohnung liefert dieselbe Sicherheit und bleibt dir trotzdem.
- Das Einkommen wächst mit den Mieten. Die Leibrente steigt nur über Überschüsse, die Miete steigt mit dem Mietspiegel und der Inflation.
- Sie lässt sich vererben, ohne dass jemand etwas zurückfordert. Beim Altersvorsorgedepot bleibt nur die Übertragung auf den Ehegatten förderunschädlich, bei allen anderen Erben wird die Förderung auf das Kapital im Vertrag zurückgefordert.
Was das Depot besser kann, ist ebenso handfest. Es lässt sich in kleinen Stücken verkaufen, es braucht keine neue Heizung und keinen Mieter, es streut über Tausende Unternehmen, und bei gleicher Rente bleibt am Ende sogar mehr übrig. Nur die Wahl zwischen beiden Welten hat es nicht: Wer den geförderten Teil einmal verrentet hat, kommt an sein Kapital nicht mehr heran, und wer den Auszahlplan wählt, bekommt nach der gesetzlichen Formel bis 85 alles ausgezahlt, wie der Beitrag zur Auszahlungsphase des Altersvorsorgedepots zeigt. Die Wohnung dagegen kannst du vermieten, solange es passt, und nach zehn Jahren jederzeit steuerfrei verkaufen.
Der SteuersatzLohnt sich die Immobilie vor allem für Gutverdiener?
Weniger, als die meisten glauben, denn in unserer Rechnung verändert der Steuersatz das Ergebnis kaum: Wer mehr Steuern spart, hat eine niedrigere Belastung und zahlt deshalb im Vergleich auch weniger ins Depot, sodass sich die Vorteile weitgehend ausgleichen.
Bei 42 % Grenzsteuersatz liegt die Belastung im ersten Jahr bei 175 € im Monat, bei 30 % bei 204 €. Der Depot-Weg liefert dann 1.480 € beziehungsweise 1.390 € im Monat, die Wohnung in beiden Fällen dieselbe Nettomiete. Der höhere Steuersatz macht die Wohnung also günstiger, aber er macht sie im Vergleich nicht besser, weil der Vergleichssparer ihn genauso zu spüren bekommt.
Was das Ergebnis tatsächlich verschiebt, sind andere Größen: der Kaufpreisfaktor, also wie viel Miete du für dein Geld bekommst, die Wertentwicklung der Wohnung, der Zins nach dem Ende der Zinsbindung und die Rendite am Aktienmarkt. Wie stark, zeigt das Panel darunter.
Dieselbe Rechnung, eine Annahme verändert
Vier Muster lassen sich ablesen. Erstens entscheidet der Einkaufspreis der Wohnung mehr als jede Steuerregel: Bei einem Kaufpreisfaktor von 20 statt 25 sinkt die Belastung, und die Nettomiete steigt auf rund 660 € im Monat. Zweitens hängt der Depot-Weg an der Aktienrendite, bei 7 % im Jahr zieht er weit davon, bei 4 % liegt auch der verrentete Verkaufserlös der Wohnung vorn. Drittens verteuert ein höherer Zins die Wohnung und macht damit paradoxerweise den Depot-Weg stärker, weil der Vergleichssparer die höhere Belastung ins Depot legt. Viertens trägt der Wertzuwachs die ganze Rechnung der Wohnung: Ohne ihn bringt der verrentete Verkaufserlös nur 905 € im Monat und liegt klar hinter dem Depot-Weg.
Die Spalte Depot-Weg zeigt den Durchschnitt des Auszahlplans bis 85, die gesetzliche Formel beginnt niedriger und steigt. Was die Tabelle nicht zeigt: Die Aktienrendite schwankt von Jahr zu Jahr, der Wert einer einzelnen Wohnung kann in einer Stadt auch jahrelang stagnieren. Beides sind Modellwerte, keine Prognosen.
Der BeipackzettelWas spricht gegen die vermietete Immobilie als Altersvorsorge?
Gegen die vermietete Immobilie sprechen die Kaufnebenkosten, der Kredit, das Klumpenrisiko und die fehlende Möglichkeit, nur einen Teil zu verkaufen, und keines dieser Risiken gleicht die Steuer aus.
- Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, dazu Notar, Grundbuch und oft ein Makler, zusammen rund 6 bis 12 % des Kaufpreises. Dieses Geld ist am ersten Tag weg und muss erst verdient werden. Mehr dazu in Kaufnebenkosten.
- Der Kredit. Die Rechnung unterstellt 3,6 % über 30 Jahre. Endet die Zinsbindung nach zehn Jahren bei höherem Zins, steigt die Rate, und die Belastung steigt mit.
- Das Klumpenrisiko. Eine Wohnung ist eine Stadt, ein Haus, ein Mieter. Ein Depot streut über Tausende Unternehmen, eine Wohnung über gar nichts.
- Kein Teilverkauf. Du kannst nicht 10 % einer Wohnung verkaufen, wenn du Geld brauchst. Es gibt nur ganz oder gar nicht, und das in einem Markt, in dem ein Verkauf Monate dauert.
- Leerstand, Instandhaltung und Mietrecht. Eine neue Heizung, ein Wasserschaden oder ein Mieter, der nicht zahlt, trifft dich ungefiltert. Die Rechnung enthält dafür nur pauschal 2 % Mietausfall und 600 € Instandhaltung im Jahr.
- Aufwand. Das Depot läuft von selbst, die Wohnung nicht.
Fairerweise hat auch das Depot seinen Beipackzettel. Das Geld ist bis 65 gesperrt, die Auszahlung ist voll steuerpflichtig, und wer das Depot an seine Kinder vererbt, löst eine Rückforderung von Zulagen und Steuervorteilen aus. Beides sind echte Einschränkungen, sie sind nur leiser als ein Wasserschaden.
Das UrteilFür wen lohnt sich was?
Das Altersvorsorgedepot passt, wer ohne Aufwand eine planbare Rente will oder Kinder hat, die vermietete Wohnung passt, wer Vermögen aufbauen und weitergeben will, die Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen kann und mit Kredit und Mietern leben kann, und für viele ist die Antwort beides.
- Familien mit Kindern und kleinerem Einkommen → Altersvorsorgedepot. Die Kinderzulage von bis zu 300 € je Kind schlägt jede Steuerersparnis, und eine Wohnung ist oft gar nicht finanzierbar.
- Gutverdiener mit Eigenkapital für die Nebenkosten → beides. Zuerst die 1.800 € mit Zulage und Erstattung ins Depot, weil diese Stufe kaum zu schlagen ist, dann die Wohnung für Vermögen und Erbe.
- Wer vor 65 aufhören will → eher die Wohnung oder das freie Depot, weil das Altersvorsorgedepot bis 65 gesperrt ist. Den frühen Ausstieg behandelt Altersvorsorgedepot oder FIRE-Depot?.
- Wer weder Aufwand noch Kredit will → Depot. Die Förderung der Wohnung gibt es nicht ohne ihre Arbeit.
Die Zulage kaufst du mit Bindung. Die Steuerfreiheit der Wohnung kaufst du mit Kredit, Klumpen und Arbeit.
Die Frage dahinterWarum warten alle auf die Zulage, obwohl es die Förderung ohne Obergrenze längst gibt?
Alle warten auf die Zulage, weil sie bequem ist und die Wohnung Arbeit, Kredit und Nerven kostet, und genau das ist der eigentliche Preis ihrer Förderung.
Die Zulage kommt ohne Formular, ohne Bank und ohne Mieter. Die Förderung der Wohnung dagegen muss man sich verdienen: mit Eigenkapital für die Nebenkosten, mit einem Kredit über Jahrzehnte, mit einer Entscheidung für eine einzige Stadt und mit der Geduld, zehn Jahre nicht zu verkaufen. Wer das bringt, bekommt eine Förderung ohne Deckel, einen steuerfreien Verkauf und ein Vermögen, das nach 85 noch da ist. Wer es nicht bringt, sollte sich von keinem Prospekt einreden lassen, er würde mit der Wohnung Steuern sparen, denn in der Summe der Jahre spart er sie in unserer Rechnung gar nicht.
Welcher Weg bei deinen Zahlen vorn liegt, rechnet für das Depot der Altersvorsorgedepot-Rechner und für die Frage, ob du bar zahlen oder finanzieren solltest, Immobilie bar zahlen oder finanzieren?.
FAQHäufige Fragen
Ist eine vermietete Immobilie steuerlich absetzbar?
Ja. Absetzbar sind die Abschreibung auf den Gebäudeanteil, bei Bestandsbauten ab Baujahr 1925 meist 2 % im Jahr, die Zinsen des Kredits und die laufenden Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Übersteigen sie die Miete, mindert der Verlust die Steuer auf dein übriges Einkommen. Mit sinkenden Zinsen dreht das Ergebnis meist nach einigen Jahren ins Plus, dann zahlst du Steuer auf den Mietüberschuss.
Muss ich beim Verkauf der Immobilie die Steuervorteile zurückzahlen?
Nach mehr als zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf nicht: Der Gewinn ist steuerfrei, und die abgesetzte Abschreibung wird nicht zurückgeholt. Innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn steuerpflichtig, und die Abschreibung erhöht ihn, weil sie die Anschaffungskosten mindert. Wer mehr als drei Objekte kauft und jeweils innerhalb von etwa fünf Jahren wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten, dann ist der Gewinn unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.
Was passiert mit Altersvorsorgedepot und Immobilie im Erbfall?
Die Wohnung geht an die Erben, ohne dass eine Förderung zurückgefordert wird. Es gilt nur die Erbschaftsteuer mit ihren Freibeträgen. Beim Altersvorsorgedepot kann nur der Ehegatte das Kapital förderunschädlich auf einen eigenen Vertrag übertragen, bei allen anderen Erben werden Zulagen und Steuervorteile zurückgefordert.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine vermietete Wohnung?
Mindestens die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland und Makler rund 6 bis 12 % des Kaufpreises, weil Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren. Die Rechnung in diesem Artikel unterstellt genau das, 15.000 € Nebenkosten aus eigener Tasche und den Kaufpreis voll finanziert. Wege mit weniger Eigenkapital zeigt Immobilie kaufen ohne Eigenkapital.
Kann ich Altersvorsorgedepot und Immobilie kombinieren?
Ja, und für viele ist das die beste Lösung. Die ersten 1.800 € im Jahr gehören ins Altersvorsorgedepot, weil Zulage und Erstattung auf diese Stufe kaum zu schlagen sind. Wer darüber hinaus sparen kann und Eigenkapital für die Nebenkosten hat, baut mit einer vermieteten Wohnung zusätzlich Vermögen auf, das nach 85 noch da ist.
Weiterlesen
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Modellrechnung mit festen Annahmen: 150.000 € Kaufpreis für rund 60 m², 500 € Kaltmiete, Kaufpreisfaktor 25, 10 % Kaufnebenkosten, Vollfinanzierung zu 3,6 % über 30 Jahre, 1,5 % Miet- und Wertsteigerung, 2 % Kostensteigerung, 2 % Mietausfall, Abschreibung 2 % auf 75 % Gebäudeanteil; Altersvorsorgedepot mit Zulage und Günstigerprüfung nach dem Altersvorsorgereformgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 156), 5 % Rendite nach Kosten, Auszahlplan 65 bis 85; 42 % Grenzsteuersatz im Erwerbsleben, 25 % im Alter, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, KVdR-Pflichtversicherung. Verkaufskosten der Wohnung im Szenario „verkauft und verrentet“ mit 3 % angesetzt. Auszahlplan des Depot-Wegs als Durchschnitt über 20 Jahre, gesetzliche Formel mit 80 % des Restkapitals je Restmonat; Leibrente mit Rentenfaktor 25 € je 10.000 €. Historische oder angenommene Renditen sind keine Prognose. Stand September 2026.