Bei der vermieteten Immobilie entscheidet die Steuer mit über den Nachsteuer-Cashflow. Das wichtigste Werkzeug heißt AfA – und seit 2023 haben sich die Regeln spürbar geändert. Dieser Überblick ersetzt keinen Steuerberater, macht das Gespräch aber präziser.
Mechanik 01Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Besteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss – Einnahmen minus Werbungskosten – mit deinem persönlichen Steuersatz.
Je höher dein übriges Einkommen, desto höher der Satz auf den Mietüberschuss. Genau deshalb sind die abzugsfähigen Kosten so wichtig: Jeder absetzbare Euro mindert die Bemessungsgrundlage.
Mechanik 02Was ist die AfA – und welche Sätze gelten?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) schreibt die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Jahre ab – nur den Gebäudeanteil, niemals den Grund und Boden.
- 2,5 % – Baujahr vor 1925
- 2,0 % – Baujahr 1925 bis 2022
- 3,0 % – Neubau ab 2023 (zum 1.1.2023 von 2 auf 3 % angehoben)
Die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Boden ist dabei der entscheidende Hebel: Je höher der abschreibbare Gebäudeanteil, desto höher die AfA. Selbstnutzer können übrigens nicht abschreiben (Ausnahme: Denkmäler).
Mechanik 03Was ist die degressive AfA – und für wen lohnt sie?
Die degressive AfA schreibt 5 % vom jeweiligen Restbuchwert ab – in den ersten Jahren deutlich mehr als linear, danach fallend.
Sie gilt für Wohngebäude mit Baubeginn (bzw. Kaufvertrag) zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Ein einmaliger Wechsel zur linearen AfA ist möglich – meist nach 15 bis 20 Jahren sinnvoll, wenn die lineare Rest-AfA die degressive übersteigt. Zusätzlich existiert für klimafreundlichen Mietwohnungsneubau eine Sonderabschreibung nach § 7b.
Die AfA mindert die Steuer, ohne dass Geld abfließt – sie ist Cashflow, der nur steuerlich „verbraucht“ wird.
Mechanik 04Welche Kosten kann ich sonst noch absetzen?
- Schuldzinsen des Darlehens – aber nicht die Tilgung
- Verwaltung, Hausgeld-Anteile, Kontoführung
- Instandhaltung und Reparaturen
- Versicherungen, Grundsteuer
- Fahrtkosten, Inserate, Beratungskosten
Wichtig: Tilgung ist keine Werbungskost – sie ist Vermögensaufbau, nicht Aufwand. Nur der Zinsanteil der Rate ist absetzbar.
Mechanik 05Was gilt beim Verkauf – die Spekulationsfrist?
Ein Verkaufsgewinn ist nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei; verkaufst du früher, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an.
Die Immobilie wird wie Arbeitseinkommen besteuert – aber das Halten über zehn Jahre wird belohnt.
Weiterführend · Säule UnternehmervermögenImmobilien in der Holding haltenWenn dein persönlicher Steuersatz hoch ist: Wann eine vermögensverwaltende GmbH die bessere Hülle ist.
Steuer ist kein Bauchgefühl – rechne den Nachsteuer-Cashflow.
Die Immobilien-Analyse berücksichtigt AfA, Schuldzinsen und deinen Steuersatz – damit du siehst, was wirklich übrig bleibt.
Zur Immobilien-Analyse →FAQHäufige Fragen
Kann ich linear und degressiv kombinieren?
Nicht gleichzeitig. Du wählst eine Methode und kannst einmalig von der degressiven zur linearen wechseln. Der Wechsel lohnt typischerweise, sobald die lineare Rest-AfA höher ausfällt als die degressive.
Erhöht ein Gutachten meine AfA?
Möglich: Mit einem Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer lässt sich der AfA-Satz mancher Bestandsimmobilien erhöhen. Das Bundesfinanzministerium hat die Anforderungen zuletzt erleichtert. Ob es sich lohnt, gehört fachlich geprüft.
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