Der Kaufpreis steht im Exposé – die Nebenkosten nicht. Dabei sind sie der Grund, warum „100 % finanziert“ selten reicht und warum dein Eigenkapital schneller weg ist als gedacht. Hier die Posten, die Mechanik dahinter und der einzige legale Hebel.
Mechanik 01Aus welchen Posten bestehen die Kaufnebenkosten?
Aus drei festen Blöcken plus optionalem Makler – zusammen meist 10 bis 15 % des Kaufpreises.
- Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %
- Notar & Grundbuch – zusammen rund 1,5 bis 2 %
- Makler – falls beauftragt, variabel; seit Ende 2020 beim Kauf zur Selbstnutzung oft hälftig geteilt
Mechanik 02Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und liegt 2026 zwischen 3,5 und 6,5 % – Bayern ist mit 3,5 % am günstigsten, mehrere Länder liegen am oberen Ende bei 6,5 %.
Die Sätze ändern sich: Bremen ist zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % gestiegen, andere Länder haben in den letzten Jahren angehoben oder vereinzelt gesenkt. Verlasse dich also nie auf eine alte Tabelle, sondern prüfe den aktuellen Satz deines Bundeslandes.
in Bayern (3,5 %) → 14.000 €
bei 6,5 % → 26.000 €
Unterschied allein durchs Bundesland: 12.000 €
Dieselbe Immobilie kostet in zwei Bundesländern fünfstellig unterschiedlich – nur wegen einer Landessteuer.
Mechanik 03Warum sind die Nebenkosten ein „Startloch“?
Weil sie keine Substanz schaffen und die Bank sie selten mitfinanziert – sie zehren direkt am Eigenkapital.
Während der Kaufpreis in einen Gegenwert fließt (die Immobilie), sind die Nebenkosten sofort verloren. Dein Investment startet im Minus und muss diesen Rückstand über Miete und Wertsteigerung erst wieder einspielen.
Mechanik 04Wie kann man legal sparen?
Über die Bemessungsgrundlage: Bewegliches Inventar mindert die Grunderwerbsteuer, wenn es realistisch und separat im Vertrag ausgewiesen wird.
Einbauküche, Markise, Sauna oder Gartenhaus sind keine Gebäudebestandteile. Werden sie zu marktüblichen Werten getrennt aufgeführt, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt prüft die Werte – überzogene Ansätze gelten als Steuerhinterziehung. Lass die Aufteilung fachlich begleiten.
Politisch in Diskussion ist zudem ein Freibetrag für Erstkäufer von selbstgenutztem Wohneigentum; ein konkretes Gesetz liegt Stand 2026 noch nicht vor.
Zurück zur ÜbersichtImmobilien als VermögensbausteinWarum der Einstieg mehr kostet als der Kaufpreis – und was das fürs Eigenkapital bedeutet.
Nebenkosten realistisch einplanen.
Die Immobilien-Analyse rechnet die Nebenkosten deines Bundeslandes ein – damit dein Eigenkapitalbedarf von Anfang an stimmt.
Zur Immobilien-Analyse →FAQHäufige Fragen
Finanziert die Bank die Nebenkosten mit?
Meist nicht oder nur eingeschränkt. Banken finanzieren in der Regel den Objektwert, nicht die Nebenkosten. Diese solltest du aus Eigenkapital aufbringen können – das ist oft die eigentliche Eigenkapitalhürde.
Kann ich die Nebenkosten steuerlich absetzen?
Bei einer vermieteten Immobilie zählen Grunderwerbsteuer und Notarkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die AfA-Nutzungsdauer abgeschrieben – nicht sofort. Bei Selbstnutzung gibt es diesen Effekt nicht.
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