Bevor du ein Objekt überhaupt besichtigst, sagt dir eine einzige Kennzahl, ob sich die Rechnung lohnen kann: der Kaufpreisfaktor. Er ist simpel zu berechnen und brutal ehrlich – wenn man weiß, was er verschweigt.
Mechanik 01Was ist der Kaufpreisfaktor – einfach erklärt?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete – also die Zahl der Jahresmieten, die du für das Objekt zahlst.
= Kaufpreisfaktor 25
(du zahlst 25 Jahresmieten für das Objekt)
Der Faktor ist die schnellste Methode, völlig unterschiedliche Objekte vergleichbar zu machen – unabhängig von Größe, Stadt oder Preis.
Mechanik 02Wie hängt der Faktor mit der Mietrendite zusammen?
Der Kaufpreisfaktor ist die Bruttomietrendite, nur umgedreht: Rendite = 100 ÷ Faktor.
Faktor 25 → 4,0 %
Faktor 30 → 3,3 %
Faktor 40 → 2,5 %
Der Kaufpreisfaktor ist die Mietrendite, nur von der anderen Seite betrachtet – je höher der Faktor, desto dünner die Rendite.
Mechanik 03Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Das hängt von der Lage ab – einen pauschal „guten“ Faktor gibt es nicht.
In gefragten Großstadtlagen (A-Lagen) sind Faktoren von 30 bis 40 üblich. Die laufende Rendite ist dort dünn; die Rechnung trägt vor allem die erhoffte Wertsteigerung. In B- und C-Lagen liegen die Faktoren oft bei 18 bis 25 – mehr laufende Rendite, dafür höheres Lagerisiko.
- Niedriger Faktor = hohe laufende Rendite, aber prüfe, warum die Lage günstig ist
- Hoher Faktor = du wettest auf Wertsteigerung; ohne sie rechnet sich wenig
Mechanik 04Warum liegt die echte Rendite deutlich tiefer?
Weil die Bruttomietrendite Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und Steuern ignoriert.
Die Nettomietrendite zieht all das ab – und schrumpft dadurch spürbar. Aus 4 % brutto werden je nach Objekt schnell 2,5 bis 3 % netto, bevor Finanzierung und Steuer überhaupt gerechnet sind.
Die Bruttomietrendite ist die Schlagzeile, die Nettorendite die Wahrheit.
Zurück zur ÜbersichtImmobilien als VermögensbausteinWie die vier Renditetreiber zusammenspielen – Mietrendite, Wertsteigerung, Tilgung, Hebel.
Faktor checken ist gut – durchrechnen ist besser.
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Welche Miete nehme ich für den Faktor – kalt oder warm?
Die Jahresnettokaltmiete, also ohne Betriebs- und Heizkosten. Die Warmmiete würde den Faktor künstlich senken, weil sie durchlaufende Posten enthält, die kein Ertrag sind.
Ist ein Faktor von 30 zu teuer?
Nicht automatisch. In Toplagen ist er normal – dann muss aber die Wertsteigerung die Rechnung tragen, was das Risiko erhöht. In schwächeren Lagen wäre derselbe Faktor schwer zu rechtfertigen.
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