Bei einer fremdfinanzierten Immobilie entscheidet die Finanzierung oft mehr über das Ergebnis als das Objekt selbst. Zins, Tilgung und Zinsbindung sind keine Formalien – sie bestimmen, wie viel Risiko du wirklich trägst.
Mechanik 01Wie setzt sich die monatliche Rate zusammen?
Aus Zins und Tilgung – die Summe (die Annuität) bleibt gleich, das Verhältnis verschiebt sich über die Jahre.
Am Anfang besteht die Rate fast nur aus Zins, weil die Restschuld hoch ist. Mit jedem getilgten Euro sinkt die Restschuld, der Zinsanteil schrumpft, der Tilgungsanteil wächst. Die Rate bleibt konstant, ihre Zusammensetzung nicht.
Jahresrate = 5 % von 320.000 = 16.000 € (~1.333 €/Monat)
Jahr 1: ~9.600 € Zins, ~6.400 € Tilgung
später: Zins sinkt, Tilgung steigt
Mechanik 02Was bedeutet die Zinsbindung – und was passiert danach?
Die Zinsbindung legt den Zins für eine feste Zeit fest – üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre.
Was passiert am Ende?
Die verbleibende Restschuld wird neu finanziert – zum dann gültigen Marktzins. Das ist das Anschlussrisiko.
Warum ist das gefährlich?
Liegt der Zins in 10 Jahren deutlich höher, steigt die Rate auf die Restschuld spürbar – obwohl sich an deinem Objekt nichts geändert hat.
Der Zins, den du heute unterschreibst, gilt nicht ewig – die Restschuld dahinter schon.
Mechanik 03Wie wirkt die Höhe der Tilgung?
Je höher die Anfangstilgung, desto schneller bist du schuldenfrei und desto weniger Zins zahlst du insgesamt – dafür ist die Rate höher.
Eine Tilgung von 1 % streckt die Rückzahlung über Jahrzehnte und lässt am Ende der Zinsbindung eine hohe Restschuld stehen – also viel Anschlussrisiko. 2 bis 3 % verkürzen die Laufzeit deutlich und senken die Gesamtzinslast.
Mechanik 04Wie viel Risiko steckt in der Finanzierung?
- Zinsänderung bei der Anschlussfinanzierung
- Wegfall von Einkommen, während die Rate weiterläuft
- hoher Beleihungsauslauf – je weniger Eigenkapital, desto teurer der Zins und desto höher das Risiko
- Mietausfall, der die kalkulierte Rate nicht mehr deckt
Der Hebel funktioniert nur, solange die Finanzierung trägt – Zins und Tilgung laufen, ob die Miete kommt oder nicht.
Zurück zur ÜbersichtImmobilien als VermögensbausteinWie der Kredithebel Rendite und Risiko gleichzeitig vergrößert.
Finanzierung durchspielen, bevor du unterschreibst.
Die Immobilien-Analyse zeigt, wie sich Rate, Restschuld und Cashflow über die Zinsbindung entwickeln – inklusive Anschluss-Szenario.
Zur Immobilien-Analyse →FAQHäufige Fragen
Lieber lange Zinsbindung oder günstiger kurz?
Eine lange Bindung kostet meist etwas mehr Zins, kauft aber Planungssicherheit und nimmt Anschlussrisiko heraus. Eine kurze Bindung ist günstiger, setzt dich aber dem Zins in einigen Jahren aus. Es ist ein Tausch von Preis gegen Sicherheit.
Sollte ich Sondertilgungen vereinbaren?
Ein Sondertilgungsrecht gibt Flexibilität, ohne dass du es nutzen musst. Es ermöglicht, die Restschuld schneller zu senken, wenn Liquidität da ist – und damit das Anschlussrisiko zu verringern.
Weiterlesen
- Eigengenutzt oder fremdvermietet — warum Wohngefühl und Immobilienrendite nicht dasselbe sind
- Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen? § 9 Nr. 1 GewStG — und wo die Immobilien-GmbH aufpassen muss
- Buy and Hold oder Projektentwicklung — wie Immobilieninvestoren Rendite wirklich erzeugen
- AfA & Steuern bei Vermietung
Übergeordnete Themen
Diese Seite dient der allgemeinen Information und ist keine Finanzierungs-, Anlage- oder Steuerberatung. Zinssätze sind Marktgrößen und ändern sich laufend; Beispiele sind vereinfacht. Für eine individuelle Einschätzung wende dich an qualifizierte Fachleute.