Die meisten rechnen finanzielle Freiheit als eine einzige Zahl: das Zielvermögen im Depot. Aber eine abbezahlte Mietwohnung verändert die Gleichung an einer Stelle, die in keiner ETF-Rechnung auftaucht — sie liefert Geld, ohne dass du etwas verkaufst. Dieser Artikel zeigt, was das für dein Zielvermögen und dein Sequenzrisiko bedeutet.
Die KernfrageBringt dich eine Immobilie schneller in die finanzielle Freiheit?
Nicht in erster Linie über den Depotstand — sondern über die Art der Liquidität. Eine vermietete Immobilie zahlt dir jeden Monat Geld, ohne dass du Substanz abbaust. Ein Depot dagegen liefert nur dann Liquidität, wenn du Anteile verkaufst.
Das klingt nach einer Feinheit. Es ist der ganze Unterschied. In der Entnahmephase ist nicht die Höhe deines Vermögens das Problem, sondern die Frage, wie du an dein Geld kommst — und zu welchem Kurs.
Ein Depot musst du verkaufen, um zu leben. Eine Immobilie zahlt, während du sie behältst.
Cashflow statt VerzehrWarum ist Miete etwas anderes als Depot-Entnahme?
Weil Miete ein Zufluss ist, der den Vermögensgegenstand unangetastet lässt — eine Depot-Entnahme dagegen verbraucht ihn. Beide bringen Geld auf dein Konto. Nur das eine zehrt am Kapital, das andere nicht.
Dazu kommen zwei Eigenschaften, die genau dort wirken, wo Entnahmepläne scheitern. Erstens: Die Miete kommt im Crash-Jahr genauso wie im Boom. Sie hängt nicht am Aktienkurs. Zweitens: Sie steigt mit der Zeit — ein Stück Inflationsausgleich, den eine starre Entnahmequote nicht hat.
Nein. Bei der 4-%-Entnahme verkaufst du jedes Jahr Anteile — auch wenn der Markt 30 % tiefer steht. Die Miete fließt, ohne dass du irgendetwas verkaufst. Gleiche Prozentzahl, völlig andere Mechanik.
Das ZielvermögenWie viel weniger Depot brauchst du mit einer Mietimmobilie?
So viel, wie die Netto-Miete deinen monatlichen Bedarf senkt. Wer 3.000 € im Monat braucht und 600 € Netto-Miete bezieht, muss nur noch 2.400 € aus dem Depot ziehen — das senkt das nötige Zielvermögen spürbar.
Genau hier setzt der Freiheitsrechner an. Er fragt nach deinen monatlichen Ausgaben. Trägst du die Netto-Miete als Abzug ein, sinkt dein Zielvermögen sofort sichtbar — und du siehst, wie viele Jahre dich die Immobilie näher an die Freiheit bringt. Die Miete steigt dabei langsam weiter, während dein Bedarf real konstant bleibt. Der Anteil, den du aus dem Depot ziehen musst, schrumpft also Jahr für Jahr.
Der eigentliche HebelSchützt die Immobilie dein Depot im Crash?
Ja — indirekt, aber wirksam. Weil die Miete unabhängig vom Markt fließt, musst du im Crash weniger aus dem Depot verkaufen. Genau das ist der Mechanismus, an dem die meisten Entnahmepläne scheitern.
Das Sequenzrisiko — ein schwerer Markteinbruch früh in der Entnahmephase — ist der Konstruktionsfehler vieler FIRE-Pläne. Wer dann verkaufen muss, realisiert Verluste, von denen sich das Depot nie erholt. Eine Mietimmobilie federt das ab: Sie liefert einen crash-festen Grundzufluss, der die Verkäufe reduziert. Die Mechanik dahinter vertieft Sequenzrisiko und Entnahmestrategie.
Der Vergleich, beide mit derselben MSCI-World-Sequenz und einem Bedarf von 36.000 € im Jahr. A hat 1,0 Mio € komplett im Depot. B hat 700.000 € im Depot plus eine abbezahlte Wohnung (300.000 € Startwert), die Miete zahlt und schwankungsarm an Wert gewinnt.
Zwei Effekte zusammen: B zieht pro Jahr nur knapp 29.000 € aus dem Depot statt 36.000 €, und nur 700k statt 1 Mio sind überhaupt den Marktschwankungen ausgesetzt. Der Immobilienteil läuft als ruhiger Sockel mit. Das Ergebnis ist nicht nur ein höheres Endvermögen, sondern eine flachere Kurve — weniger Stress im Drawdown.
Wer im Crash nicht verkaufen muss, hat das Sequenzrisiko schon halb besiegt.
Eine ehrliche Einordnung: Bezogen allein auf das Depot zieht B prozentual sogar etwas mehr (29k aus 700k sind 4,1 %, A zieht 3,6 % aus 1 Mio). Die Robustheit kommt nicht daher, dass B weniger Prozent entnimmt — sondern aus der Zusammensetzung: ein crash-fester Mietzufluss plus ein Drittel des Vermögens in einer wenig korrelierten Anlageklasse.
Die EinordnungFür wen lohnt sich das — und für wen nicht?
Sinnvoll, wenn du …
- … in der Entnahmephase planbare, crash-feste Zuflüsse willst statt reiner Verkäufe.
- … ohnehin ein Depot hast, das als Sicherheit dienen kann, und den Aufwand einer Immobilie tragen willst.
- … dein Sequenzrisiko senken willst, ohne dein gesamtes Vermögen defensiv und renditeschwach zu parken.
Eher nicht, wenn du …
- … maximale Liquidität und Flexibilität brauchst — eine Wohnung verkaufst du nicht in Sekunden.
- … keinen Aufwand willst. Verwaltung, Instandhaltung, Mieterthemen gehören dazu.
- … das Klumpenrisiko einer einzelnen Immobilie an einem Standort nicht tragen kannst oder willst.
Die Immobilie ist kein Ersatz fürs Depot. Sie ist ein zweites Standbein mit anderem Verhalten — und genau diese Andersartigkeit macht das Gesamtvermögen robuster. Wie du eine solche Immobilie überhaupt mit kleinem Aufwand aufbaust, zeigt der erste Teil.
Wie verändert eine Mietimmobilie deine finanzielle Freiheit?
Trag im Freiheitsrechner deine Netto-Miete als Abzug von den Ausgaben ein — du siehst sofort, wie dein Zielvermögen und dein Freiheitsdatum sich verschieben. Für die volle Vermögensarchitektur inklusive Sequenzrisiko-Stresstest rechnest du im Ertragswerke-Tool.
Zum Freiheitsrechner → Im Ertragswerke durchrechnen →FAQHäufige Fragen
Senkt eine Immobilie wirklich mein nötiges Zielvermögen?
Ja, rechnerisch direkt. Das Zielvermögen ergibt sich aus deinem Entnahmebedarf. Jeder Euro Netto-Miete senkt diesen Bedarf — und damit das Depot, das du dafür brauchst. Bei 600 € Netto-Miete im Monat und 3.000 € Gesamtbedarf ziehst du nur noch 2.400 € aus dem Depot. Das verschiebt dein Freiheitsdatum spürbar nach vorn.
Was zählt als „Netto-Miete“?
Die Kaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) und abzüglich der Steuer auf den Mietüberschuss. Nach der Abzahlung des Darlehens entfällt der Zinsaufwand, dafür wird der Mietüberschuss voll steuerpflichtig — die Netto-Miete ist also niedriger als die Kaltmiete.
Ist eine Immobilie wirklich „schwankungsarm“, oder sieht das nur so aus?
Beides. Immobilien werden selten bewertet, dadurch wirkt die Volatilität niedriger, als sie real ist — in Krisen können Preise sehr wohl fallen, nur nicht in Echtzeit sichtbar. Für die Entnahmephase zählt aber ein praktischer Effekt: Du kannst und musst nicht im Tief verkaufen. Die Miete fließt unabhängig vom Marktpreis.
Warum nehmt ihr nur 1,5 % Mietsteigerung an?
Bewusst konservativ. Mit aggressiven Mietsteigerungen lässt sich jede Rechnung schönrechnen, aber sie ist dann nicht glaubwürdig. 1,5 % pro Jahr bilden einen moderaten Inflationsausgleich ab — wer mehr durchsetzen kann, hat einen Puffer, keine Notwendigkeit.
Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Vergleichsrechnung beruht auf einer historischen MSCI-World-Sequenz und gerundeten Annahmen; künftige Verläufe weichen ab. Vergangene Wertentwicklung ist kein Indikator für die Zukunft.