Eine GmbH ist gewerblich — immer, qua Rechtsform, egal was sie tut. Vermietet sie nur Wohnungen, zahlt sie trotzdem Gewerbesteuer auf ihre Mieteinnahmen. Klingt nach einem Nachteil gegenüber der privaten Vermietung, ist aber keiner — wenn die GmbH die Bedingung für die erweiterte Kürzung erfüllt. Dann ist der Gewerbeertrag auf null. Das Gesetz gibt viel, verlangt aber Disziplin.
Der VorteilWas die erweiterte Kürzung bringt
Eine Immobilien-GmbH, die die Voraussetzungen erfüllt, zahlt auf ihre Mieteinnahmen null Gewerbesteuer — statt rund 14–16 % in einer typischen deutschen Großstadt.
Ohne die erweiterte Kürzung müsste die GmbH Gewerbesteuer auf ihren Gewerbeertrag zahlen. Bei einem Hebesatz von 410 % (Berlin) und dem gesetzlichen Steuermessbetrag ergibt das eine effektive Belastung von rund 14 % auf den Gewerbeertrag — zusätzlich zur Körperschaftsteuer. Auf 200.000 € Mietgewinn wären das gut 28.000 € Gewerbesteuer pro Jahr, die einfach wegfallen, wenn die GmbH als reine Vermögensverwaltungsgesellschaft gilt.
Die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG gibt es ohne Antrag automatisch: ab 2025 0,11 % des Grundsteuerwerts (davor 1,2 % des Einheitswerts). Das ist ein kleiner Posten. Die erweiterte Kürzung nach Satz 2 ist der echte Hebel — sie streicht den gesamten grundstücksbezogenen Gewerbeertrag. Antrag muss gestellt werden, der Steuerbescheid muss noch offen sein.
Die BedingungWas sie voraussetzt: ausschließlich
Die GmbH muss sich ausschließlich auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes beschränken. Daneben sind nur die gesetzlich ausdrücklich genannten Tätigkeiten erlaubt — alles andere zerstört die Kürzung.
„Ausschließlich" klingt nach einem weichen Begriff. Der Bundesfinanzhof meint ihn buchstäblich: Die GmbH muss im gesamten Erhebungszeitraum ausschließlich Vermieterin sein. Kein Gewerbe nebenher, keine Beteiligung an einer gewerblich geprägten Personengesellschaft, kein Verkauf von Grundstücken im laufenden Jahr, keine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Die Beschränkung gilt für das ganze Geschäftsjahr — nicht für einzelne Monate.
Der Gesetzgeber gibt alles — aber er will ausschließlich die Vermieterin, nicht die Unternehmerin.
Was ausdrücklich unschädlich ist, steht im Gesetz selbst: eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen; Wohnungsbauten betreuen; Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen errichten und veräußern (mit gesonderter Gewinnermittlung). Seit 2021 kamen zwei weitere Ausnahmen dazu — dazu gleich.
Die FalleWas die erweiterte Kürzung zerstört
Ein Grundstücksverkauf im laufenden Jahr, eine mitgemietete Betriebsvorrichtung, eine Beteiligung an der falschen Gesellschaft — jedes dieser Ereignisse vernichtet die Kürzung rückwirkend für das gesamte Jahr.
Das ist der entscheidende Punkt: Die Schädlichkeit wirkt für den gesamten Erhebungszeitraum, nicht nur für den Monat, in dem sie entstand. Typische Fallen aus der BFH-Rechtsprechung:
- Verkauf eines Grundstücks im laufenden Jahr — auch wenn es das einzige Objekt der GmbH ist. Ausnahme: Verkauf auf den 31. Dezember, 23:59 Uhr, desselben Erhebungszeitraums (BFH vom 11.08.2004). Das Timing des Verkaufs ist also steuerlich entscheidend.
- Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen — wer ein Hotelgebäude vermietet und gleichzeitig die Kühl- und Schankanlage mitvermietet, verliert die Kürzung (BFH vom 12.10.2023). Betriebsvorrichtungen sind technische Anlagen, die dem Gewerbebetrieb des Mieters dienen, nicht dem Gebäude.
- Beteiligung an einer gewerblich geprägten KG — wer als GmbH Kommanditistin einer GmbH & Co. KG ist, die ebenfalls Grundstücke verwaltet, verstößt bereits gegen das Ausschließlichkeitsgebot (BFH vom 27.06.2019).
- Dachverpachtung an eine PV-GbR — wer das eigene Dach an eine dritte (auch personenidentische) GbR für Photovoltaik verpachtet, verliert die Kürzung (BFH vom 01.06.2022). Anders: die eigene PV-Anlage auf dem eigenen Dach — dafür gibt es seit 2021 eine Ausnahme.
Ein Deal zu früh. Ein Dach zu großzügig vermietet. Eine Betriebsvorrichtung zu viel im Mietvertrag — und die Gewerbesteuerfreiheit für das gesamte Jahr ist weg.
Die ReformWas seit 2021 unschädlich ist
Das Fondsstandortgesetz 2021 und das Wachstumschancengesetz 2023 haben den Kreis der unschädlichen Tätigkeiten wesentlich erweitert — insbesondere für Photovoltaik und Mieterdienste.
Seit dem Erhebungszeitraum 2021 gilt: Einnahmen aus eigenen Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien sind unschädlich, solange sie eine Grenze nicht überschreiten. Diese Grenze lag zunächst bei 10 % der Einnahmen aus der Grundstücksüberlassung; seit 2023 (Wachstumschancengesetz) sind es 20 %. Eine eigene PV-Anlage auf dem Dach, Strom an die eigenen Mieter — in diesem Rahmen schadet das der erweiterten Kürzung nicht mehr. Wichtig: „eigen" meint, dass die GmbH selbst betreibt; die Verpachtung des Dachs an Dritte bleibt schädlich.
Ebenfalls unschädlich seit 2021: Ladestationen für Elektrofahrzeuge und -fahrräder — ohne Einschränkung auf den Abnehmerkreis. Und Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen zu Mietern (etwa Wäscheservice, kleine Zusatzleistungen) bis zu 5 % der Grundstückserträge. Diese zwei Unschädlichkeitsgrenzen werden getrennt geprüft — Prozentpunkte sind nicht übertragbar.
Das UrteilWas das für die Praxis bedeutet
Die erweiterte Kürzung ist kein automatischer Freifahrtschein — sie ist ein Konstrukt, das Disziplin voraussetzt und aktiv verteidigt werden muss.
Für eine reine Bestands-Immobilien-GmbH, die ausschließlich vermietet, kein Gewerbe betreibt und keine Objekte verkauft, ist die erweiterte Kürzung robust. Der Steuervorteil ist real und dauerhaft. Sobald die GmbH aber wächst, sich an anderen Gesellschaften beteiligt, Sonderleistungen für Mieter anbietet oder Immobilien auch verkauft, wird die Lage feiner. Dann entscheidet oft ein Steuerberater mit Spezialkenntnissen, ob die Konstruktion hält.
Und hier zeigt sich die Asset-Location-Logik von ihrer strukturellen Seite: Nicht die Immobilie selbst entscheidet über die Steuerbelastung. Es ist das Verhalten der haltenden Gesellschaft. Dieselbe Wohnung, derselbe Mietvertrag — in einer sauber geführten Vermögensverwaltungs-GmbH gewerbesteuerfrei, in einer GmbH, die einmal zu viel verkauft oder eine Betriebsvorrichtung zu viel vermietet hat, plötzlich nicht mehr.
Die Hülle macht Steuerfreiheit möglich. Das Verhalten der Hülle entscheidet, ob sie gewährt wird.
Kurzer Hinweis zur Abgrenzung: Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze für gewerblichen Grundstückshandel — die bei natürlichen Personen darüber entscheidet, ob Grundstücksverkäufe als gewerblich gelten — ist eine andere Frage. Bei einer GmbH sind Verkaufsgewinne ohnehin immer gewerblich; das Thema stellt sich dort im Wesentlichen über die Frage der Verlustverrechnung und den richtigen Zeitpunkt des Verkaufs, nicht über die Drei-Objekt-Grenze selbst.
Wie ist deine Immobilien-GmbH strukturiert?
Ob die erweiterte Kürzung in deiner Struktur trägt, hängt an den Details — Beteiligungen, Mietvertragsgestaltung, Verkaufsplänen. Das prüfen wir gern gemeinsam mit deinem Steuerberater.
Gespräch anfragen →FAQHäufige Fragen
Muss ich jedes Jahr einen Antrag stellen?
Ja — die erweiterte Kürzung wird auf Antrag gewährt und gilt für den jeweiligen Erhebungszeitraum. Der Antrag muss gestellt werden, solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist. Er ist nicht automatisch.
Gilt die Kürzung auch, wenn ich Wohnungen verkaufe?
Grundsätzlich ist der Verkauf innerhalb des Erhebungszeitraums schädlich. Ausnahme: Verkauf auf den letzten Augenblick des Jahres (31.12., 23:59 Uhr). Außerdem ist der Errichter und Veräußerer von Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Zweifamilienhäusern unter bestimmten Bedingungen unschädlich — das ist eine explizit genannte Ausnahme in § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.
Was ändert sich ab 2025 durch die Grundsteuerreform?
Für die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG ändert sich die Bezugsgröße: Ab dem Erhebungszeitraum 2025 gilt 0,11 % des Grundsteuerwerts nach § 219 BewG statt 1,2 % des Einheitswerts. Für die erweiterte Kürzung nach Satz 2 ändert sich inhaltlich nichts.
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Übergeordnete Themen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. § 9 Nr. 1 GewStG (Gewerbesteuergesetz) ist in der Praxis stark einzelfallabhängig; die erwähnte BFH-Rechtsprechung gibt den Stand vereinfacht wieder. Die steuerrechtliche Einordnung — insbesondere bei PV-Anlagen, Beteiligungen, Mietvertragsgestaltung und geplanten Verkäufen — muss ein Steuerberater mit einschlägiger Erfahrung im Einzelfall prüfen. Stand: 2024/2025.