Schenken oder an die Kinder verkaufen?

Warum denken bei der Immobilie alle nur an Schenken oder Vererben?

Weil der dritte Weg — der Verkauf an die eigenen Kinder — wie ein Widerspruch klingt: Warum sollte man Geld von den eigenen Kindern nehmen? Steuerlich ist genau das oft der klügste Zug.

Die meisten Eltern haben bei der Übergabe einer vermieteten Immobilie nur zwei Bilder im Kopf: zu Lebzeiten verschenken oder im Erbfall vererben. Beide Wege übertragen die Immobilie — und schleppen ein steuerliches Problem mit, das niemand auf dem Schirm hat. Das Kind tritt in die Fußstapfen der Eltern (§ 11d EStDV): Es übernimmt deren Abschreibung, die nach Jahren der Vermietung fast aufgebraucht ist. Und der Übertrag verbraucht den Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer-Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil.

Der Verkauf dreht beides um: Das Kind kauft zum heutigen Verkehrswert — und bekommt dafür eine frische Abschreibung auf genau diesen Wert. Der Freibetrag bleibt unangetastet, weil ein Verkauf zum Marktpreis keine Schenkung ist. Der einzige Haken — das Kind müsste den Kaufpreis aufbringen — löst sich über ein Verkäuferdarlehen: Die Eltern finanzieren den Kauf selbst, das Kind zahlt ihn aus den Mieteinnahmen zurück. Keine Bank, kein Eigenkapital nötig.

Schenken überträgt die Immobilie — und die fast leere Abschreibung der Eltern gleich mit.

Was bringt der Verkauf an die Kinder konkret?

Drei Dinge: einen kompletten AfA-Reset, einen vollen Zinsabzug — und einen geschonten Freibetrag. Zusammen über 30 Jahre schnell ein sechsstelliger Vorteil.

Der AfA-Reset. Haben die Eltern vor Jahrzehnten für 150.000 € gekauft und längst abgeschrieben, bleibt dem Kind bei der Schenkung nur ein Rest von rund 2.100 € Abschreibung im Jahr — und das nur für die wenigen verbleibenden Jahre. Beim Verkauf zu 300.000 € beginnt eine neue Abschreibung auf den Gebäudeanteil: rund 4.200 € pro Jahr, fünfzig Jahre lang. Doppelte Abschreibung, neu gestartet.

Der Zinsabzug. Die Zinsen des Verkäuferdarlehens sind beim Kind Werbungskosten. Im ersten Jahr stehen bei 3,5 % auf 300.000 € rund 10.500 € Zinsen plus 4.200 € AfA gegen die Miete — das ergibt einen steuerlichen Verlust, der das zu versteuernde Gehalt des Kindes drückt. Bei einem Grenzsteuersatz von 40 % ist das eine echte Erstattung, kein Buchgewinn.

Der Freibetrag. Die Schenkung verbrennt sofort 300.000 € des 400.000-€-Freibetrags. Der Verkauf verbraucht null — er wird erst relevant, wenn das Restdarlehen später erlassen oder vererbt wird. Und dann ist es längst kleiner.

Nicht das Asset entscheidet über die Steuer, sondern die Hülle und der Weg hinein.

Muss das Kind monatlich draufzahlen — oder trägt sich das selbst?

Das hängt an der Gestaltung. Bei einer renditeschwachen Wohnung schießt das Kind zu — aber man kann den Kauf auch so bauen, dass er sich vollständig selbst trägt.

Die selbsttragende Variante: Liegt die Mietrendite ungefähr auf Höhe des Finanzierungszinses — grob 4 % Miete bei 4 % Zins —, deckt die Miete bereits die Zinsen. Wählt man dann eine niedrige Tilgung von etwa 1 %, lässt sich genau dieser Tilgungsanteil oft aus dem Steuervorteil decken, den AfA und Zinsabzug erzeugen. Unterm Strich fließt dann kein Geld aus der eigenen Tasche — die Immobilie finanziert ihre Übergabe selbst.

Bei einer renditeschwachen Wohnung sieht es anders aus: Deckt die Miete die Zinsen nicht, schießt das Kind zu. Aber jeder zugeschossene Euro Tilgung landet als Eigenkapital im eigenen Vermögen — anders als Miete, die im Nichts verschwindet. Nach gut zwei Jahrzehnten gehört dem Kind eine schuldenfreie Immobilie, die es allein mit Bankkredit in dem Alter kaum bekommen hätte.

Die richtige Frage ist deshalb nicht „kostet es etwas?", sondern „wie stelle ich Miete, Zins und Tilgung so ein, dass Vermögensaufbau und Steuervorteil den Aufwand tragen?". Genau das lässt sich mit dem Rechner oben durchspielen.

Richtig eingestellt finanziert die Immobilie ihre eigene Übergabe.

Wo sind die Grenzen — und was gehört in die Hand des Steuerberaters?

Diese Modellrechnung rechnet bewusst in einem Rahmen, der steuerlich anerkannt ist. Ob er im Einzelfall trägt, hängt an Punkten, die nicht ein Rechner, sondern der Steuerberater klärt.

Drei Dinge sollte man dabei wenigstens auf dem Schirm haben — nicht als Anleitung, sondern als Hinweis, worüber zu sprechen ist:

Wie lange die Eltern die Immobilie schon halten. Bei kurz gehaltenen Objekten kann der Verkauf für die Eltern selbst steuerliche Folgen haben. Die Rechnung entfaltet ihre Kraft vor allem bei lange gehaltenen Immobilien.

Ob das Kind Einkommen hat. Der Steuervorteil entsteht nur, wenn der Verlust aus AfA und Zins auf anderes Einkommen trifft. Hat das Kind keines, verschiebt sich der Effekt in die Zukunft, statt ihn zu verlieren.

Ob die Eltern das Kapital brauchen. Das Darlehen bindet Geld und fließt nur in Raten zurück. Wer kurzfristig Liquidität braucht, sollte nicht den Großteil seines Vermögens hineinlegen.

Dazu kommt: Ob ein Darlehen zwischen Familienangehörigen anerkannt wird, hängt von seiner Ausgestaltung ab. Wie ein solcher Vertrag konkret aussehen muss, ist Gestaltungssache und gehört an Steuerberater und Notar — wir bringen hier nur die Möglichkeit aufs Radar, keine fertige Lösung.

Und wenn das Kind noch jung ist — Schüler oder Student?

Dann wird es heikel: Mieteinkünfte können die beitragsfreie Familienversicherung sprengen, und das Vermögen kann das BAföG kosten. Sauber strukturiert kann der Verkauf hier aber sogar besser sein als die Schenkung.

Familienversicherung. Wer über die Eltern beitragsfrei mitversichert ist, darf 2026 nicht mehr als rund 565 € im Monat an Einkommen haben — und Mieteinkünfte zählen dazu. Maßgeblich ist aber das steuerliche Ergebnis: Miete minus AfA minus Zins. Im Verkaufsfall ist das in den ersten Jahren oft negativ — also kein Problem für die Familienversicherung. Bei der Schenkung dagegen, mit kaum AfA und ohne Zinsabzug, sind die Mieteinkünfte schnell positiv und können die Grenze reißen. Hier schützt der Verkauf eher, als dass er schadet.

BAföG. Der Vermögensfreibetrag liegt 2026 bei 15.000 € für Studierende unter 30. Eine geschenkte Immobilie im Wert von 300.000 € sprengt das um das Zwanzigfache — kein BAföG. Beim Verkauf zählt das Vermögen jedoch netto: Immobilie minus Darlehensschuld, also anfangs nahe null. Das BAföG kann erhalten bleiben. Vorsicht aber: Das Amt prüft Familiendarlehen genau, und die Mieteinkünfte werden beim Einkommen separat angerechnet.

Bleibt der Kern: Ein Schüler oder Student ohne Gehalt kann den Steuerverlust nicht gegen ein hohes Einkommen verrechnen. Der eigentliche Hebel — die 40-%-Erstattung — entfaltet sich erst, wenn das Kind verdient. Bis dahin ist der Verkauf vor allem ein Vermögens- und Sozialleistungs-Thema, kein Steuersparmodell.

Beim jungen Kind entscheidet nicht die Steuer, sondern die Sozialleistung — Familienversicherung und BAföG.

Für wen lohnt sich der Verkauf — und für wen nicht?

Ideal: ein erwachsenes, gut verdienendes Kind, Eltern jenseits der Zehn-Jahres-Frist, die das Kapital nicht sofort brauchen — und ein Verkäufer, der Rentner ist. Finger weg, wenn das Kind kein Einkommen hat oder die Eltern Liquidität brauchen.

Die Konstellation, in der der Verkauf seine volle Kraft entfaltet: Das Kind steht im Beruf und hat einen hohen Grenzsteuersatz, gegen den der Verlust aus AfA und Zins wirkt. Die Eltern haben die Immobilie länger als zehn Jahre — der Verkauf ist für sie steuerfrei. Sie brauchen das Geld nicht akut. Und idealerweise ist der verkaufende Elternteil bereits Rentner: Dann versteuert er die erhaltenen Zinsen über die Günstigerprüfung zu seinem niedrigen persönlichen Satz statt mit 26,375 %. Das Kind spart 40 % auf den Zins, der Elternteil zahlt fast nichts — die Familie gewinnt auf beiden Seiten.

Dazu kommt der lange Bogen: Mit jeder Rate schrumpft das Darlehen. Stirbt der verleihende Elternteil irgendwann, fällt nur noch die kleine Restschuld in den Nachlass — über die Konfusion (§ 10 Abs. 3 ErbStG) gegen den 400.000-€-Freibetrag, meist steuerfrei. Was als Verkauf beginnt, endet als nahezu steuerfreie Übergabe.

Lassen sollte man es, wenn das Kind noch in der Ausbildung ohne Einkommen steckt (kein Verrechnungspotenzial, dazu die Familienversicherungs- und BAföG-Fallen), wenn die Eltern die Zehn-Jahres-Frist reißen, wenn sie ihre Liquidität brauchen — oder wenn sich kein echtes, fremdübliches Darlehen abbilden lässt. Außerhalb dieser Bremsen ist der Verkauf an die Kinder die durchdachtere Alternative zur Schenkung, die kaum jemand auf dem Schirm hat.

Schenken ist der bequeme Weg. Verkaufen mit Darlehen ist der durchdachte — wenn die Voraussetzungen stimmen.

Welche Wege gibt es überhaupt — und welcher ist der beste?

Es gibt nicht den einen besten Weg, sondern fünf gängige — und welcher passt, hängt von Wert, Ertrag und Ziel ab. Der Reflex „verschenken" ist dabei selten die durchdachteste Wahl.

1. Die einfache Schenkung. Schnell und unkompliziert, verbraucht aber den Freibetrag und überträgt die fast leere Alt-Abschreibung der Eltern. Sinnvoll, wenn der Wert klar unter dem Freibetrag liegt und es vor allem um die saubere, schnelle Übergabe geht.

2. Die Schenkung mit Nießbrauch. Die Eltern verschenken die Immobilie, behalten sich aber die Mieteinnahmen auf Lebenszeit vor. Der kapitalisierte Wert dieses Nießbrauchs senkt die steuerliche Schenkung — bei großen Vermögen über dem Freibetrag spart das echte Schenkungsteuer. Für eine normale Wohnung unter dem Freibetrag ist es dagegen meist die schwächste Variante: Das Kind ist Eigentümer auf dem Papier, sieht aber keinen Cent Miete und bekommt keine frische AfA, während die Eltern das hoch besteuerte Mieteinkommen weiter selbst tragen. Viel Komplexität, wenig Nutzen — es sei denn, der Wert sprengt den Freibetrag deutlich.

3. Der Verkauf an die Kinder. Der Weg, den dieses Tool durchrechnet: AfA-Reset auf den heutigen Wert, Zinsabzug, geschonter Freibetrag, finanziert über ein Verkäuferdarlehen. Stark, wenn das Kind verdient und die Eltern lange gehalten haben.

4. Der Verkauf in eine vermögensverwaltende GmbH. Hält das Kind die Immobilie nicht privat, sondern in einer vermögensverwaltenden GmbH, wird die Miete nicht mit dem persönlichen Satz besteuert, sondern auf Gesellschaftsebene — bei reiner Vermietung über die erweiterte Grundstückskürzung effektiv um die 15 %. Das ist der Weg für den langen Halt: Ist das Darlehen abbezahlt und der persönliche Steuervorteil aufgebraucht, versteuert die GmbH die laufende Miete dauerhaft günstiger und reinvestiert daraus. Der Preis ist die zweite Steuerebene bei der Entnahme — ein Aufbau-, kein Konsumwerkzeug.

5. Die Familienstiftung. Für größere Portfolios und die Übergabe über Generationen: Die Immobilien gehören der Stiftung statt einer Person, was wiederkehrende Erbfälle aus der Rechnung nimmt. Dafür fällt alle 30 Jahre die Erbersatzsteuer an, und der Aufwand lohnt erst ab einer gewissen Größe. Für eine einzelne Wohnung mit Kanonen auf Spatzen geschossen.

Und der eleganteste Weg ist oft eine Kombination: an die Kinder verkaufen für den AfA-Reset — und das Verkäuferdarlehen anschließend über die Jahre in Tranchen erlassen, jede im 400.000-€-Freibetrag, der sich alle zehn Jahre neu auflädt. So bekommt man den AfA-Reset eines Verkaufs und die Steuerfreiheit einer Schenkung, nur zeitlich gestreckt. Und ist der persönliche Vorteil irgendwann ausgereizt, lässt sich die Immobilie in die vermögensverwaltende GmbH des Kindes überführen, wo die Miete günstig weiterläuft. Welche Stufe wann sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab — und genau diese Entscheidung gehört an den Steuerberater. Was hier zählt: die Wege überhaupt zu kennen, statt reflexhaft zu verschenken.

Die meisten verschenken aus Gewohnheit. Den Weg bewusst zu wählen, ist die eigentliche Entscheidung.